¿Será Vivienda recuperarse en 2011?

¿Será Vivienda recuperarse en 2011?

Como los clientes saben desde 2007, he hablado directamente con ellos sobre, y escrito extensamente en el Comentario de mercado que se libera cada trimestre y se puede encontrar en nuestro sitio web, mis diversas preocupaciones sobre el mercado inmobiliario de Estados Unidos. Sin embargo, es ahora de 2011 y después de los créditos tributarios para compradores de vivienda, ficha bajas tasas hipotecarias, embargos y vendedores muy motivados han obligado precios de la vivienda para 2002 o más bajos niveles en gran parte del país. ¿Cómo funciona el mercado de la vivienda se vea hoy? ... Pésimo!

Una vez que tira de lejos todas las previsiones optimistas, porristas analista de acciones, abatimiento medios de comunicación, el optimismo y el pesimismo entre algunos por otros, lo que se deja para nosotros evaluar verdaderamente es la vejez ecuación económica de- oferta y la demanda ; los dos factores económicos que realmente importan para cualquier y cada producto.

¿Cuál es la oferta y hacia dónde se dirige? Los datos de octubre muestran que había 3,86 millones de viviendas en el mercado para la venta. Esto se compara con las ventas de casas existentes corriendo a un ritmo de 4,43 millones. Esto significa que al ritmo actual de ventas, el país cuenta actualmente con 10,5 meses de la oferta de vivienda. Ahora algunos optimistas señalan que esto es desde el 2010 pico julio de 12,5 meses de oferta de vivienda existente. Cabe señalar que en 2004 el país contaba con un inventario de viviendas de aproximadamente 4 meses de la oferta de vivienda.

Dos factores clave en la actualidad en lugar de fomentar un rebote potencial y la mejora continua son las tasas de interés muy bajas y precios de las viviendas sustancialmente más bajos que los años de auge 2003-2007. Según las últimas cifras de la semana del 01/10/11, las tasas de interés a 30 años los préstamos hipotecarios convencionales están en 4.79%, lo que es todavía dentro del alcance de las de todos los tiempos tarifas más bajas. 1El Standard & /Poor Case-Shiller Home Price Index nos dice que los precios de casas usadas cayeron un 29,6% entre julio de 2006 y octubre de 2010, y algunos analistas verlos caer further.2,3

Sin embargo, algunos hechos están en el camino de una recuperación.

• No se puede comprar una casa si usted no tiene un trabajo, y usted no va a comprar una casa cuando tienes miedo de perder su trabajo. El desempleo y el subempleo su primo representan el mayor lastre más generalizada en el mercado de la vivienda como la falta de confianza de los consumidores conduce a frustrar las compras, reducción de la demanda, y acelerando la morosidad y las ejecuciones hipotecarias.

• Los bancos están restringiendo el crédito de nuevo. El más reciente Principal Oficial de préstamo Encuesta (lanzado noviembre 8,2010) informó que los prestamistas aprietan el acceso al crédito para las hipotecas residenciales de primera (los prestatarios con un fuerte historial de crédito) y las hipotecas no tradicionales (préstamos y /o prestatarios con historial de crédito moderada tasa ajustable) por un incremento de más del 9% en cada categoría con respecto al trimestre anterior. 4

Así que el estadounidense promedio con un fuerte historial de crédito, una sólida calificación de crédito, los ingresos bien documentado y baja relación deuda-ingreso encontrado más dificultades para obtener un préstamo hipotecario al final del año que lo hicieron durante el verano. Lo que significa que esta fue la experiencia idéntica para los prestatarios que no tienen bien documentados los ingresos, y claramente esta tendencia en los préstamos sólo ayudará a aumentar la oferta de vivienda existente.

• No se puede vender fácilmente su casa si es "bajo el agua". Los últimos datos CoreLogic Inc. muestra que el 22,5% de los propietarios de viviendas estadounidenses deben más de sus residencias son worth.3 Y los precios han oscilado de ser un 4,3% en mayo de 2010 (en comparación con mayo de 2009) para estar abajo -2,8% en septiembre 2010 (en comparación con septiembre de 2009), este cambio de -7,1% es en la dirección equivocada para un mercado recuperando

• La puerta de la inundación por ejecuciones hipotecarias puede explotar. Los analistas de Amherst hipotecarios Valores afirman que sin más intervención del gobierno, 11 millones de prestatarios estarían en peligro de perder sus hogares. Ahora argumentan que "el voladizo de la vivienda no es causado únicamente por el número de créditos morosos que existen en el mercado. El problema también incluye las altas velocidades a las que volver a realizar préstamos se vuelven a moroso."

Su analistas, I, y otros también creo proyecciones de mercado actual de la vivienda están bajo la estimación de la alta tasa que los prestatarios con "préstamos profundamente bajo el agua" (préstamos con 25% o más de capital negativo) que nunca habían estado en mora en el pasado están ahora cayendo 2 pagos detrás por primera vez. Por lo tanto muchas proyecciones pueden ser "desaparecidos" una inminente ola de ejecuciones futuras por un grupo de prestatarios que históricamente nunca se vieron como un riesgo de incumplimiento significativo.

El sentido de la recuperación en 2009-2010 fue impulsado y creado por el gobierno intervención tanto a través de los créditos fiscales y los productos hipotecarios. A finales de 2010, más del 80% de todas las hipotecas se han creado a través de la Autoridad de Vivienda Federal (FHA). Así que el crédito fiscal para compradores de vivienda llevó a un aumento en las ventas, a continuación, una reversión a la baja en las ventas y en las normas de préstamo los bancos siguen siendo apretado, la FHA ha sido efectivamente el mercado hipotecario en los últimos dos años!

Por último en la parte frontal de la oferta, las últimas cifras (Noviembre 2010) sobre las ventas de casas existentes se redujeron un 27,9% año con año y Nuevas ventas por 21.2% a partir de 12 meses antes.5

Aumentar la demanda = mejorado 2011 del mercado de trabajo? Idealmente, un rápido aumento de la demanda de consumo de bienes y servicios en 2011 spurs las empresas a contratar a más trabajadores que pasante compra de bienes y servicios por sí mismos. Alrededor de 125.000 personas entran en la fuerza laboral de Estados Unidos cada mes, por lo que la creación de empleo tiene que llegar a ese nivel mensual sólo para avanzar en el agua en términos de relación empleo-población. 6 Para que los EE.UU. para recuperar los 11.6 millones de empleos perdidos durante la recesión, la economía tendría que crear puestos de trabajo al mejor ritmo mensual durante los años del boom de la década de 1990, en alrededor de 321.000 puestos de trabajo al mes y luego ... ¡listo 5 años después estaríamos de nuevo a pre-2008 el empleo.

Como 2010 llegaba a su fin, nuestra economía no era ni de lejos eso. De acuerdo con el Departamento de Trabajo, se crearon 71.000 nuevos puestos de trabajo no agrícolas en noviembre y 103.000 nuevos puestos de trabajo no agrícolas en diciembre. El mes pasado, el gobierno dijo que las nóminas privadas crecieron en 113.000 (297.000 según la nómina de los servicios de proveedor de ADP). Sin embargo, el informe de diciembre también indicó un aumento de 1.300.000 mes a mes en la población de trabajadores desalentados que se había detenido simplemente buscan jobs.7

El 7 de diciembre, el presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, dijo a la Comisión de Presupuesto del Senado que mientras que estábamos viendo una recuperación económica "autosostenible", la tasa de desempleo probablemente se mantendrá elevada hasta el 2015 o 2016.8 Así Bernanke también es muy consciente del nivel masivo de creación de empleo coherente necesaria para "llevar a la economía hacia atrás" para pre -recession niveles y por lo tanto, proporcionan una gran cantidad de compradores de vivienda.

En un mundo ideal, la Feliz Año Nuevo del 2011 trae una afluencia de buen sueldo pagando empleos permanentes, empleos, empleos. Que aumentan la confianza de los consumidores a salir y comprar un nuevo hogar, mientras que las tasas hipotecarias se mantienen muy por debajo de los niveles históricos, de los bancos que buscan sumergirse en el negocio de préstamos de nuevo. El aumento de los puestos de trabajo que por supuesto restringir la morosidad hipotecaria y las ejecuciones hipotecarias; permitiendo así que los precios inmobiliarios para finalmente cumplir con un fondo firme y poco a poco se levantan.

Todo esto suena como la mezcla perfecta para una recuperación sostenible de la Vivienda en el 2012 ... tal vez.

Las citas

1 -http: //www.bankrate.com/finance/mortgages/bankrate-com-averages.aspx
2- latimes.com/business/realestate/la-fi-housing-recovery5c.eps- 20110102,0,1869511.graphic [01/02/11]
3- online.wsj.com/article/SB10001424052970203731004576045811887540604.html [1/3/11]
4-http://www.mortgagenewsdaily.com/11082010_senior_loan_officer_survey.asp
5-usatoday.com/money/economy/housing/2010-12-23-housing23_ST_N.htm [12.23.10]
6-brookings.edu/opinions/2010/0806_employment_looney_greenstone.aspx [06/08/10]
7- money.usnews.com/money/careers/articles/2011/01/07/jobless-rate-falls-but-american-employment-remains-bleak.html [01.07.11] página 8 -cnbc.com/id/40962516 [01/07/11]
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