*** Las tácticas de inversión para navegar con prudencia en todo tipo de mercados de bienes raíces

La semana pasada Levitt & Hijos, el constructor de viviendas cuyos desarrollos Levittown eran los emblemas del auge económico de posguerra de Estados Unidos, presentó el capítulo 11 de bancarrota de reorganización - y su destino como una empresa en funcionamiento se mantiene en el limbo. Así es como David Streifeld en el International Herald Tribune
resumió el colapso:

"El primer constructor de casas grandes para caer en la recesión actual, el colapso de Levitt ilustra cómo la crisis en el sector inmobiliario se está extendiendo ahora más allá de los prestatarios de alto riesgo que no pueden pagar sus hipotecas. Levitt tenía una marca legendaria, décadas de experiencia y entusiastas clientes con buen crédito, pero eso no fue suficiente para salvarlo ".

Para ver desaparecer la marca histórica de Levitt es alarmante, por decir lo menos. Pero lo peor es el daño hecho a los compradores de vivienda que habían hecho un pago inicial en las nuevas casas Levitt que estaban en construcción. Las vidas de los clientes ahora descenderán en rondas de demandas, la frustración y pérdidas financieras sustanciales posiblemente

Si usted no puede confiar en una marca tan respetada como Levitt & Hijos, a quienes se puede confiar en el turbulento mundo de hoy de bienes raíces?

Si bien es necesario aplicar caveat emptor
("dejar que el comprador tenga cuidado") para todas las transacciones de bienes raíces (con los prestamistas, la construcción empresas, constructores, vendedores privados, agentes de bienes raíces, y otros), la diligencia debida solamente te lleva hasta el momento. Después de todo, ¿cuántos de nosotros son lo suficientemente sofisticados como para leer un análisis de los estados financieros de las empresas y detectar todas las señales de problemas? Y recuerde, incluso los mejores profesionales financieros perdieron niveles colosales de fraude en Enron, WorldCom y otras corporaciones gigantes que fracasaron.

¿Cómo puede usted y yo, los inversores sin bolsillos sin fondo, encontrar protección contra fraudes, fallos y otro dinero -losing peligros? Permítanme recomiendo algunas tácticas.

No escriba grandes controles de confianza solo cuando usted está comprando la propiedad.
Ponga todo su dinero de depósito en garantía cuando se trata de cualquier vendedor, agente , constructor o desarrollador. Si no hay entrega, sus fondos no (generalmente) están en riesgo

Analizar la naturaleza cíclica de los mercados -.. Incluyendo (o tal vez, sobre todo) de nueva construcción
En consecuencia es necesario, como inversionista , tenga cuidado con sobreapalancamiento y asumiendo demasiadas deudas como un boom continúa rodando a lo largo. Pero, de hecho, muchos profesionales y aficionados se comportan tontamente en este sentido. En lugar de ser más cauteloso y esconder distancia reservas de efectivo como un boom de vapores a lo largo, se expanden sus tenencias agresiva, con una mayor cantidad de la deuda.

Aprender a detectar desequilibrios.
Este es un concepto sofisticado que cubro en profundidad en mi programa de entrenamiento Real Estate Investor en la Universidad Trump. Pero para resumir aquí, tomarlo como una señal de advertencia cuando el rápido aumento de los valores de mercado superan sustancialmente los costos de construcción. Es una situación que crea márgenes de beneficio cada vez mayores para los constructores - TEMPORALMENTE - hasta que la punta de los constructores que están todos tratando de meter esos retornos jugosos inunda el lado de la oferta del mercado al igual que la demanda especulativa alcanza un pico.

Y ver por la bandera roja también. . .

Es otra señal de peligro, cuando los precios de las casas están acelerando mucho más rápido que los alquileres. En Las Vegas, por ejemplo, y en el sur de la Florida también, precios de la vivienda más del doble en los últimos cinco o seis años del boom - - mientras que los niveles de renta apenas acertaron ganancias en el Índice de Precios al Consumidor

causas de esta tendencia. dos efectos negativos. En primer lugar, los compradores potenciales encuentran el alquiler más barato que comprar, lo que disminuye la demanda de los usuarios finales para las casas y condominios; y en segundo lugar, las rentas bajas (en relación con los precios de venta) crean "caimanes", que devoran a los flujos de efectivo de un inversionista potencial. Como los precios suben más y más alto, estos lagartos se hacen más grandes y más hambre.

En el reciente auge, las esperanzas destrozadas como exceso de oferta de suficiente reconocimiento al derrotar a los caimanes, los inversores (es decir, los especuladores) simplemente se retiraron. En lugar de cola para hacer una oferta en la próxima oportunidad grande mover de un tirón, se retiraron a ver el fútbol en las tardes de domingo

Así que cuando usted oye hablar de un fracaso como el de Levitt & Sons, es mantenerse al margen de los bienes inmuebles de su única respuesta sensata? Si los grandes están fallando, ¿no deberías meter la cabeza en la arena y esperar a cabo?

No es así. Como muchas personas exitosas saben, el ideograma chino para el peligro es el mismo que el que significa oportunidad. Ese y' una señal de que la fortuna favorece a los valientes - la gente pero sólo valientes que saben leer las señales de peligro e invertir sabiamente
Gary W. Eldred, PhD, se ha involucrado en cientos de transacciones de bienes raíces como comprador. , vendedor y consultor. Es autor de muchos libros más vendidos en el sector inmobiliario. Dr. Eldred crea el Programa de Formación de Inversores Bienes Raíces en la Universidad Trump Hotel  .;