Cómo analizar Gastos Inmobiliaria

Si usted don &'; t consigue los gastos de la derecha cuando se analiza un negocio de bienes raíces, usted se está preparando para entrar en un mal negocio

Hay tres partes en la debida diligencia para cualquier inmobiliaria. acuerdo. La primera es financiera. Esto se debe a que si el acuerdo se va a morir, el 72% del tiempo que se va a morir durante la debida diligencia financiera

La segunda parte es la debida diligencia física y mdash;. Son todas las partes a la propiedad de trabajo correctamente. Y, la tercera parte consiste en la debida diligencia legal y mdash; ¿hay un título claro a la propiedad

Por ahora, vamos y'. S angosto nuestro enfoque en la debida diligencia financiera, y más concretamente los gastos
Gastos de Operación vs. Gastos de Capital

No va a haber dos tipos diferentes de Gastos Operativos expenses-- y gastos capitales.

¿Cómo analizas estos gastos se determinará si se va a establecer Prepárese para una operación fácil o difícil cuando o si toma más de acuerdo.

El tipo de gasto ya sea para aumentar o disminuir el valor de una propiedad. Por cierto, si usted está pensando en vender una propiedad, la comprensión de la diferencia es muy importante para usted también

Gastos Operativos son una y". Por encima de la línea y" gasto. Esto significa que si un gasto es una y" encima de la línea y" o gastos de funcionamiento, que se contabiliza antes del servicio de la deuda (hipoteca)

Mientras tanto gastos de capital son a “. por debajo del umbral y" gasto. Como tales, se contabilizan después de que se registró el servicio de la deuda.

Cálculo Resultado Operativo Neto

Esta es una distinción importante recordar. Cuando calculamos los ingresos operativos netos, se utiliza la siguiente fórmula:

Utilidad de Operación Anual
Gasto Operativo -Yearly (no incluye servicio de la deuda)
= Resultado Operacional Neto

Esta fórmula es importante porque una de las maneras más importantes que determinan el valor es mediante el uso de la tasa de capitalización. Para determinar la tasa de capitalización, se utiliza la siguiente fórmula:

rendimiento operativo neto /Tasa de Capitalización = Valor

Como se puede ver, los ingresos operativos netos (NOI) es un componente importante de la fórmula que utilizamos para determinar el valor. Y, un componente importante de la fórmula NOI es el gasto operativo anual.

Cuando operativo Gastos aumento, NOI disminuye. Esto disminuye el valor de una propiedad. Cuando gastos operativos disminuyen, NOI aumenta. Esto aumenta el valor de una propiedad.

Entonces, ¿cómo vienen los Gastos de Capital en juego?

En primer lugar, déjenme decirles la diferencia entre gastos operativos y gastos de capital distintos de donde se cuenta de ellos .

Gastos de Explotación se producen durante las operaciones diarias de la propiedad, de ahí el término y" operando y" Esto incluye reparaciones menores y mantenimiento, servicios de contratistas, impuestos, seguros, gastos administrativos, gastos de gestión y publicidad.

Los gastos de capital son reemplazos o mejoras introducidas en la propiedad que se deprecie más de veintisiete años. Esto significa que usted no puede reclamar los gastos al final del año para reducir su carga fiscal. Usted debe depreciar el gasto o dividirlo por 27. Sólo se le permite quitar 1/27 de su carga fiscal.

Los gastos de capital incluyen nuevos techos, electrodomésticos, encimeras, armarios, alfombras, pintura exterior, pintura interior , nueva señalización, etc. — ninguna mejora importante o sustitución

Muchos de estos gastos de capital podría caer en una zona gris.. Usted podría hacer un argumento para considerar el gasto un gasto de capital o un gasto operativo.

Cuando usted quiere un gasto de capital /cuando se quiere un gasto operativo

Cuando se está operando la propiedad y será el pago de impuestos sobre las rentas de la propiedad al final del año, que desea como muchos gastos de explotación que puede reclamar para disminuir la cantidad de su carga fiscal.

Por otro lado, si usted es pensando en vender una propiedad, que desea como muchos gastos por debajo de la línea en el área de gastos de capital, ya que esto reducirá la cantidad de sus gastos de explotación y aumentar su rendimiento operativo neto.

Esto dará lugar a un aumento del valor para la propiedad Hotel  .;