Ejecute los números antes de comprar una propiedad de inversión

La gente habla acerca de la ejecución de los números antes de comprar una propiedad de inversión, pero ¿cuáles son los números y cómo se obtienen los números exactos? Ejecución de los números equivocados puede hacer la diferencia de hacer $ 500 o perder $ 1000 por mes. En este artículo vamos a ir a través de los costos y los factores a considerar para hacer sus inversiones con éxito.

RENTA ALQUILER

Alquiler ingreso no es tan sencillo como parece. A veces, las propiedades se alquilan bajo, ya veces las propiedades están sobre-alquilado, así que asegúrese de averiguar las rentas de mercado cuando se considera una propiedad. Cuando compramos nuestra primera fourplex, hemos mirado a los arrendamientos comparables y se dio cuenta de nuestras rentas eran demasiado altos, por lo que en lugar de asumir que seguiríamos para recibir $ 3,600 de ingresos de alquiler, tuvimos que ser realistas y asumir que era más como $ 3.200.

HIPOTECARIO INTERÉS

Una enorme costo es de interés de la hipoteca. Definitivamente usted debería resolver los detalles de sus opciones de préstamo y obtener una idea de las tasas actuales antes de ejecutar los números. Se podría hacer o romper un acuerdo. Si usted está recibiendo un dúplex o una casa, los préstamos son generalmente similares a otros programas de préstamos hipotecarios. Tríplex y fourplexes tienden a tener tasas más altas, y comercial es un conjunto el otro juego de pelota. Una cosa a tener en cuenta es poner más abajo porque cuanto más se pone abajo, menos su préstamo será, lo que significa menos interés mensual a pagar. Otra consideración es el tipo de préstamo. Por lo general, recomendamos que la gente se una hipoteca de tasa fija en estos días debido a que los (hipoteca de tasa ajustable) las tasas de ARM actual no son todo lo que mucho más bajas que las tasas fijas.

Básicamente, simplemente educarse acerca de las opciones de préstamo y ejecutar los números con ellos. Ah, y también, no acaba de tomar el consejo de una persona hipoteca. La mejor manera de obtener una educación es hablar con una variedad de agentes hipotecarios y los bancos para encontrar la mejor solución; no todos los lugares de préstamo tienen los mismos programas.

IMPUESTOS

Las personas con frecuencia utilizan los impuestos del año cuando compraron la propiedad, asumiendo que los impuestos se quedará igual. Impuestos cambian cada año. Los impuestos pueden subir drásticamente después de una compra. Por ejemplo, un propietario que ocupa la propiedad por lo general tiene exenciones de impuestos, así que a menos que la intención de propietario ocupan también, sus impuestos va a subir.

Además, la evaluación del condado que sus impuestos se basan en podría subir después de su compra. Por ejemplo, si usted compra una propiedad por 100.000, pero la tasación de impuestos del año pasado fue de 50.000, no cuentes con ello queda en 50.000. De hecho, he visto casos en que un año después de que una propiedad se adquirió el asesor de impuestos aumentó el valor de tasación del precio de compra. El método más seguro es mirar a la tasa de impuestos y el precio de compra para determinar sus futuros impuestos.

VACANTE COSTO

Por alguna razón la gente tiende a olvidar que tener en cuenta la tasa de vacantes. Incluso cuando buscan invertir en una zona de alquiler deseable, lo mejor es tener siempre en cuenta, al menos, una tasa de vacantes del 8-10%. Haga un poco de investigación, mirar a su mercado y encontrar estadísticas sobre la tasa media de vacantes.

COSTO FACTURACIÓN INQUILINO

Hemos encontrado personalmente la mayor sorpresa que el gasto de la facturación inquilino. Esto incluye la publicidad de un nuevo inquilino, limpieza, pintura, sustitución de la alfombra, etc. Si usted espera tener una alta rotación de inquilinos, como al lado de un campus de la universidad, anticipar que trata de un costo significativo.

SEGUROS COSTO

Seguros sobre las propiedades de inversión suelen ser más altos que los propietarios ocupada, propiedades unifamiliares. Así que una cotización de seguro sobre la propiedad en lugar de basar su seguro esperaba fuera de la ley de seguro para su casa. También debe adquirir un seguro de responsabilidad civil que puede ser costoso.

COSTES DE MANTENIMIENTO

Este es por lejos el número más difícil de estimar. Depende de la propiedad, ya sea a solucionar algunos de los problemas por sí mismo o contratar ayuda externa, y la suerte al azar. Así que no le puede dar un número fuerte y rápido pero podemos mirar en diferentes factores a tener en cuenta.

** Tipo de Propiedad - Al evaluar diferentes propiedades recuerde tener en cuenta el tipo de propiedad. Si se trata de ladrillo que no tendrá que preocuparse por la pintura o de la raíz de la madera. Decks necesitan un mantenimiento constante. Una propiedad con suelos de madera o de hormigón será más fácil de limpiar y no tendrá que ser reemplazado cuando un inquilino se muda. Basta con pensar en los aspectos de la propiedad y sus costes de mantenimiento.

** Tamaño de la Propiedad - Una propiedad más pequeña es más fácil de mantener que una propiedad más grande. Por ejemplo, decir que hay dos propiedades para la venta por 200.000 y cada uno tiene una renta combinada de 2000. Una propiedad con 2 unidades y un total de 1000 pies cuadrados será más barato de mantener que una propiedad con 6 unidades y 3000 pies cuadrados. La propiedad más grande será más caro de mantener cuando va a reemplazar el techo más grande, la pintura de las paredes interiores, etc. También, más unidades de significa más dinero gastado en publicidad, maquillaje alista, y más aparatos para reparar.

** Ubicación de la Propiedad - Tenga en cuenta su proximidad a la propiedad. Si usted compra una propiedad 30 millas de distancia, en el transcurso de un año se puede pasar una buena cantidad de dinero para la gasolina yendo y viniendo.

** Su estilo de gestión personal - ¿Con qué frecuencia usted trabajar mantenimiento a ti mismo contra la contratación de ayuda? Por ejemplo, cuando una unidad necesita pintura va a pintar las habitaciones o contratar a un pintor? La contratación de profesionales es definitivamente más caro, pero hay que ser realista sobre cuánto va personalmente a hacer, especialmente si usted está buscando en una gran cantidad de unidades.

COSTOS DE UTILIDAD

Asegúrese de verificar lo que los inquilinos pagan y lo que el propietario paga. Esto incluye todos los servicios públicos y el césped mantenimiento. Además, puede haber gastos de propietarios como luces de estacionamiento y servicio de basura.

COSTES DE GESTIÓN DE LA PROPIEDAD

Si usted va a contratar a una empresa de administración de propiedades, definitivamente conseguir sus tarifas. Nosotros, personalmente, escogemos propiedades que podemos gestionar nosotros mismos.

sumando los NÚMEROS

Escribimos una calculadora de las propiedades de inversión que se encuentran aquí Inversión calculadora de bienes raíces. Una vez que añadir todos los números, usted encontrará a menudo la propiedad tiene 0 flujo de caja o incluso el flujo de caja negativo. Esto no significa necesariamente que usted no debe comprar la propiedad. Hay beneficios fiscales positivos a las propiedades de alquiler y dependiendo de su situación, una propiedad con vista técnico 0 flujo de efectivo aún podría poner más dinero en su bolsillo gracias a los beneficios fiscales. Además, si usted piensa que la propiedad se va a apreciar en el futuro, una propiedad de flujo de caja cero o negativo aún podría ser atractivo.

El punto aquí es que si usted está comprando una propiedad con cero o flujo de caja negativo, lo mejor es saber de antemano en lugar de después de la propiedad ha sido comprada Hotel  .;