Cuando Creativo Financiación Inmobiliaria convirtió alarmante demasiado creativo

Este artículo está relacionando a las opciones de financiamiento de bienes raíces que hicieron la financiación disponible para los compradores de vivienda para la parte mejor de siete décadas y aunque han sufrido una serie de cambios a lo largo de los años, la programas de financiamiento de bienes raíces convencionales FHA y siguen siendo las opciones abrumadoras para los compradores de vivienda a pesar de una serie de crisis económicas durante ese período.

La FHA (Administración Federal de Vivienda), Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) y el PMI (seguro hipotecario privado) siempre que el seguro de hipoteca necesaria para proteger a los prestamistas hipotecarios contra la ejecución hipotecaria - VA proporciona una garantía hipotecaria -. en virtud del cual se requerían los prestamistas para procesar los préstamos que se aprueba el AV

Estos programas se combinaron para crear una robusta industria de la financiación inmobiliaria que llevó a la inversión de bienes raíces y vivienda en propiedad como uno de los más rentables y de maneras más seguras para crear equidad. Financiación inmobiliaria creativo significaba proveer financiamiento hipotecario alternativas a los compradores de viviendas que no cumplen con todos los requisitos establecidos por el banco convencional.

Estas alternativas de financiamiento se produjo en las formas de la FHA y PMI hipotecas, o VA, si el hogar comprador era un veterano. Financiación inmobiliaria creativo volvió demasiado riesgoso cuando el seguro hipotecario se ignora o se ve comprometida, por lo que crea riesgos para todas las partes involucradas haciendo ese tipo de financiamiento hipotecario inseguro para todos.

¿Cómo y cuando Creative convirtió destructiva

¿Está la financiación inmobiliaria convencional considera creativo? Un préstamo hipotecario convencional se considera el tipo tradicional de préstamo hipotecario y es el tipo más simple de hipotecas residenciales disponibles; Es la hipoteca contra la que la mayoría de otras hipotecas se miden, lo que significa que las directrices de hipotecas convencionales se cumplen por una mayoría de entidad bancaria y con licencia prestamistas que aprueban préstamos para la financiación inmobiliaria con arreglo a las directrices de Fannie Mae y Freddie Mac.

Estas pautas requieren que un prestatario buscar la aprobación para un préstamo hipotecario convencional debe documentar la capacidad de gestionar un pago inicial del 20% (20% del precio de compra o valor de tasación, lo que sea menor); Ingresos mensuales Suficiente, el 28% de los cuales debe ser compatible con los pagos de principal & Intereses más Impuestos & Seguro (PITI) y el 36% debe ser compatible con un pago mensual total cuando todos los demás giratoria & pagos de la deuda a plazos se añaden a PITI (por ejemplo, tarjetas de crédito, estudiante & préstamos para automóviles, etc.) - excluyendo los servicios públicos - y Solvencia (evidenciado por un puntaje de crédito mínimo de 720). Se podría decir que los préstamos hipotecarios con pautas distintas a la convencional (Fannie Mae & Freddie Mac). Estándar son programas de financiamiento de bienes raíces creativas, pero la financiación convencional no podría ser pensado como creativo

Incluso antes de la modernización día préstamo convencional existido en su forma actual, las medidas adoptadas por los propietarios potenciales que requieren financiación inmobiliaria para completar sus compras eran largas y duras. El proceso estuvo lleno de sacrificio y muchos aspirantes a propietarios de viviendas sufrió grandes pérdidas debido a la falta de condiciones de financiación hipotecaria razonables.

Con base en la información publicada en la Red de Noticias de Historia (HNN), Fannie Mae era creado en 1938 como parte del New Deal de Franklin Delano Roosevelt. El colapso del mercado nacional de la vivienda a raíz de la Gran Depresión desalentado prestamistas privados de invertir en préstamos para la vivienda. Fannie Mae fue creada con el fin de proporcionar a los bancos locales con el dinero federal para financiar hipotecas en un intento de elevar los niveles de propiedad de la vivienda y la disponibilidad de viviendas asequibles.

términos de Pre-Fannie Mae hipotecarios pidieron un prestatario para hacer un pago inicial equivalente a 50% del precio de compra de la vivienda con el fin de calificar para una "Sólo Globo interés" préstamo hipotecario de cinco años. Estos términos fueron puestos a disposición a través de prestamistas privados, muchos de los cuales préstamos discontinuada debido a la caída del mercado nacional de la vivienda.

Fannie Mae, la única GSE (Government Sponsored Empresas) en existencia en el momento, propiedad hipotecas convencionales hasta la creación de Freddie Mac en 1970, después de lo cual las dos agencias "... controlan alrededor del 90% del mercado secundario de hipotecas de la nación ..." y son actualmente los principales compradores de papel hipoteca convencional a pesar de haber sido colocado bajo el control de el gobierno federal a través de un procedimiento de tutela en septiembre de 2007.

Además de los programas de financiamiento de bienes raíces convencionales, había otro programa de préstamo popular que había asegurado préstamos hipotecarios desde que fue creada por el Congreso en 1934. Este programa se conoce como el FHA (Federal Housing Administration), que instituyó un conjunto completamente diferente de las directrices de préstamos hipotecarios. Cuando los bancos convencionales requieren 25% de pago (actualmente 20%), la FHA requiere 2.25% (actualmente 3,5%); Ingreso mensual suficiente (31% necesario para apoyar los pagos PITI & 41% para apoyar PITI + R & I pagos de la deuda), activos (abajo los costos de pago + cierre), así como la solvencia (aseguramiento razonable antes de las puntuaciones de crédito, pero en la actualidad 640 por las políticas de suscripción muchos prestamistas se adhieren a) también debe ser documentado de manera similar al tipo de documentación requerida bajo las pautas convencionales; Y debido a esta diferencia en los ingresos & activos y el tipo de fondo de crédito que fue necesario, se podría decir que el programa de préstamos de hipoteca asegurada por la FHA se ajusta a la descripción de creativo financiación inmobiliaria, con la excepción de que toda la documentación y verificación de las cualificaciones de un prestatario para este tipo de préstamo hipotecario eran todos necesario.

Después de la promulgación de la FHA y Fannie Mae, los préstamos hipotecarios habían comenzado su ascenso, pero, como se mencionó anteriormente, muchos de los que quería comprar una casa apenas podía permitirse uno hasta que estos dos organismos fueron creados y más tarde el VA programa de garantía de préstamos (Administración de Veteranos), destinados específicamente para los veteranos militares y sus esposas.

Hubo una mayor competencia en los préstamos del mercado de la financiación inmobiliaria y el hogar se conoce ahora en términos del tipo de hipoteca de una casa comprador calificado para en lugar del tipo de los bancos hipotecarios del prestatario estaban dispuestos a prestar dinero a (cuando muchos prestatarios no obtuvieron las aprobaciones de préstamos hipotecarios a pesar de sus calificaciones) basado únicamente en la discreción y /o prejuicios del banco.

Con más competencia en el sector hipotecario llegó más la asunción de riesgos, no la temeridad en los primeros días, pero la toma de riesgos que significaba que el enorme aumento en las solicitudes de hipotecas tomada por prestamistas aprobados para prestar asegurado por la FHA y VA préstamos garantizados por hipotecas (préstamos VA tenían que ser aprobado y sellado por la Administración de Veteranos) fue negocio hipotecario que quizás incluía una serie de aplicaciones que pueden haber ido de otra manera a los ahorros y amp; préstamos si no fuera por las políticas y directrices de préstamo restrictivas que se adhirió a la época.

A pesar de este repunte notable en negocio hipotecario está haciendo todo a su alrededor, la (tradicional) prestamista hipotecario convencional no tenía ninguna prisa para cambiar sus políticas y directrices de préstamos, por lo que los cambios en el préstamo hipotecario convencional no se producen tan rápidamente como muchos en la industria de bienes raíces habían esperado, pero se mantuvo el nivel de préstamos.

FHA, VA, y el PMI (seguro hipotecario privado ) fueron los otros programas de préstamos hipotecarios ampliamente reconocidos en el mercado en el que el préstamo hipotecario convencional se estableció como el tipo de hipoteca tradicional; El prototipo de la hipoteca, si se quiere. Cada uno de estos programas se desvió de los requisitos de calificación y las directrices establecidas por el prestamista hipotecario convencional, excepto que el PMI se basa casi por completo en las directrices de préstamos hipotecarios convencionales, pero difería en el ratio LTV (Loan-to-Value) que superó los requisitos de proporción convencionales hasta en un 15%, lo que requiere un comprador de vivienda para hacer un pago inicial tan bajo como el 5% del precio de compra o de valorar el valor (el que sea menor) de la casa s /él estaría comprando.

Aunque FHA era un programa de hipoteca creativo, diseñado por el gobierno federal para aumentar la propiedad de viviendas entre bajo a moderado de personas deseosas de tener casa trabajando ingresos, el programa funcionó bien porque era, y todavía es un préstamo asegurado por el gobierno federal y como tal hipoteca protegida prestamistas de préstamos de pérdida debido a la delincuencia y la posterior ejecución de la hipoteca.

El préstamo hipotecario VA funcionado porque la Administración de Veteranos (un brazo diferente del gobierno federal) garantiza los prestamistas de préstamos de hipoteca contra la pérdida debido a la ejecución hipotecaria, por lo que este tipo de de hipotecas y proporcionar aún más fuerte manta protectora para el prestamista porque el gobierno federal, a través de la Administración, el pago garantizado de Veteranos!

El único tipo de hipoteca que se desvió de las directrices de préstamos hipotecarios convencionales y no estaba asegurado o garantizado por el gobierno federal gobierno era el programa de hipotecas PMI, y aunque las hipotecas PMI cumplen una necesidad en el mercado de financiamiento hipotecario, hubo quienes vieron este tipo de hipoteca como un modelo de aún más creatividad en la financiación inmobiliaria.

Pronto hubo hipoteca programas introducidos requiere 5% hacia abajo, pero sólo el 3% del propio dinero del comprador; 10% de enganche, pero no PMI; 5% hacia abajo, pero no PMI, siempre y cuando el comprador /prestatario acordó una pequeña segunda hipoteca (lengüeta de la segunda); Y un número de diferentes variaciones y versiones creativas sin la provisión para el seguro de hipoteca.

A continuación, se produjo un nuevo término introducido para describir estos recién creado, no por la FHA, no-VA, PMI no ty no convencional hipotecas tipos. El término fue hipotecas de alto riesgo o de préstamos hipotecarios sub-prime! Al final resultó que el préstamo hipotecario sub-prime era el tipo más imprudente de programa de financiamiento hipotecario creativa que se han introducido en el mercado hipotecario actual, y - ahora sabemos - fue responsable de casi colapso de nuestro sistema financiero (una recesión duradera desde finales de 2007 hasta finales de 2010 dio como resultado) y cerca de la depresión
.

financiamiento hipotecario creativo no causó la crisis hipotecaria y, en contra de varios informes durante el sub-prime fundir, el programa de préstamos hipotecarios asegurados por la FHA no era responsable de la crisis de hipotecas de 2008 y el mercado de fundir; Tampoco fue el programa de préstamos garantizados por el VA el culpable. PMI proporciona seguro para proteger a los prestamistas hipotecarios convencionales para montos de préstamos más del 80% y hasta un 95% de la menor de los precios de la vivienda de compra o de su valor de tasación, una clara indicación de que cuando los intereses de los prestamistas estaban protegidos (asegurado) la exposición a la pérdida fue reducido en gran medida.

Cuando había poco o ningún seguro, los prestamistas se abrieron a las pérdidas sustanciales, y cuando se incurrieron y agravan esas pérdidas, muchos prestamistas buscaron ayuda del gobierno de Estados Unidos y la recibieron a través de los muchos miles de millones de $ los rescates a finales de 2008 y principios de 2009.

Entonces, ¿qué propósito tenían tales financiación inmobiliaria creativo, técnicamente programas de hipotecas sub prime-fraudulentas induciendo sirven? ¿Cuál fue el final del juego? La respuesta verdadera a esta pregunta aún no se ha determinado, y puede no ser en los próximos años. Un reciente artículo de Huffington Post detalla el informe trimestral de Neil Barofsky al Congreso proporciona información adicional que puede ser útil para determinar la respuesta "veraz" a esta pregunta. Sr. Barofsky es inspector general especial para el programa de alivio de problemas de activos, o TARP

Obras Citadas:.

Alford, Rob. "¿Cuáles son los orígenes de Freddie Mac y Fannie Mae ?." HNN - History News Network. George Mason University, 08 de diciembre de 2003. Web. 13 de octubre de 2010.

Wagner, Daniel y Zibel, Alan. "Tarp Watchdog Neil Barofsky: rescate del gobierno mayor riesgo de crisis económica". Huffingto Post, 30 de enero de 2010. Web. 25 de octubre de 2010.

Derechos de autor y copia; . 2.010, Tony Phillips