Construcción de viviendas de Inversiones & Financiamiento

Este es el básico, simple, sencillo, llano Inglés, mundo real, verdad sobre conseguir sus ofertas de construcción de apartamentos financiados.
Lo que necesita (ANTES usted está de acuerdo en un precio de compra y decide firmar un contrato).

1) Renta Rollo página 2) Los últimos 2 - 3 años de estados operativos propiedad (P & L) guía

Obtener estos 2 artículos antes de invertir mucho tiempo en el trato. Calcular total del alquiler "posible" vs. alquiler real para calcular la tasa de vacantes. . (Normalmente 5% -10%)
Saque depreciación, amortización y gastos financieros del amplificador P &; L's y añadir esas cantidades de nuevo a los ingresos operativos netos para conseguir el verdadero flujo de efectivo de la propiedad (esto es lo que un prestamista va a hacer). Usted debe ver un factor expensas de algún lugar entre 35% - 55% en la mayoría de las propiedades

Si usted no puede conseguir de P &. L's antes de firmar un contrato, haga su contingente de compra sobre la recepción de estos elementos dentro de un cierto plazo razonable y que el contrato está condicionada a la revisión de los estados financieros y los que se considera como "aceptable" a usted. USTED decide la definición de "aceptable"

Si usted está pensando en hacer una oferta en una propiedad sin un rollo de alquiler real o finanzas -. Ver si usted puede conseguir el alquiler "promedio" por unidad y el número de unidades. Reste 5% de vacantes y el 40% para gastos. Base su determinación inicial del valor de la propiedad y financability en esos números. ¡Aún hacen cualquier oferta contingente actual en la revisión y aprobación de los estados financieros y depende de la aprobación de la financiación, si es posible
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Mercado de Alquiler vs. reales alquiler en

Muchos administradores de la propiedad con experiencia e inversores cometen el error de conseguir demasiado emocionado acerca de las propiedades donde el alquiler está muy por debajo del mercado. El pensamiento es - "Si yo estuviera manejando esta propiedad, sé que podría traer el alquiler real hasta el nivel de mercado dentro de x cantidad de tiempo". Así que usted basa sus proyecciones en el mercado de alquiler, en lugar de la renta real. ¡¡Gran error!! En primer lugar, si la renta real es muy inferior a la renta de mercado - por lo general hay una razón - incluso si no es evidente a primera vista. En segundo lugar, y lo más importante, NO prestamista basará la financiación en el alquiler "de mercado" cuando hay un registro de ingreso "real" para una propiedad. Desde un prestamista siempre va a mirar en alquiler real en la suscripción de un préstamo potencial de construcción de viviendas - que también podría hacerlo también

financiación máxima en multifamiliares propiedades

Este será normalmente. 80% préstamo a valor (compra o refinanciamiento) - suponiendo prestatario (s) tienen buen crédito (por lo general un mínimo de mediados de los resultados 660 de crédito por el 80%) y la propiedad tiene un ratio de cobertura de servicio de la deuda no inferior a 1,15 (incluyendo cualquier posible vendedor celebrada segundo). Independientemente de los ingresos, la mayoría de los prestamistas no aprobarán más del 90% CLTV (préstamo a valor combinado incluyendo nueva primera hipoteca y una segunda posible vendedor celebrada). Así que incluso en las mejores circunstancias, sin la mejor absoluta del crédito y de las reservas de efectivo enormes y financiación extremadamente creativo - que necesita el 10% en efectivo a la compra de la mayoría de los edificios de apartamentos + costos de cierre + generalmente por lo menos 6 meses de reservas para cubrir PITI pagos. Y esto es suponiendo que usted tiene una propiedad con 93% + de ocupación y flujo de caja verificable durante los últimos 2-3 años. Propiedades vacantes (o propiedades con altas tasas de vacantes o por debajo de los alquileres de mercado), conversiones hotel /motel y nuevas construcciones típicamente requieren más dinero por adelantado y las reservas más grandes ya que este tipo de situaciones se consideran mayor riesgo de un prestamista.

financiamiento comercial se reduce a INGRESOS. Los ingresos de la propiedad, para ser exactos. La renta más verificable que hay, y el más largo de la historia de que los ingresos no es, más fácil es para financiar. Y cuanto mayor sea el porcentaje del precio de compra o valor de tasación se puede financiar. Es por eso que la nueva construcción o "conversiones" generalmente requieren más dinero en efectivo del prestatario. Debido a que no tienen ingresos ACTUAL para verificar. E incluso los mejores y más experimentados prestatarios tendrán que subsidiar la renta de una propiedad mucho más allá de su fecha de finalización de la construcción
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Si un prestatario no tiene experiencia en la gestión de la propiedad, él o ella tendrá que asegurar los servicios de una firma de gestión de la propiedad con experiencia para obtener la aprobación para un préstamo. Una comisión de gestión del 5% se añade típicamente en los gastos por el departamento de aseguramiento de un prestamista para calcular los gastos de gestión previstos, INCLUSO SI planea administrar LA PROPIEDAD A TI MISMO. Así que también podría darse cuenta de eso coste adentro también. No piense que usted será capaz de lograr un acuerdo con la pro-forma proyecciones de flujos de efectivo que no lo hacen factor en este costo.

Algunas otras cosas básicas que pueda necesitar en el camino para conseguir un " pre-aprobación "para la financiación ...

• Usted tendrá que proporcionar fotos de la propiedad. Fotos tendrán que incluir fotos interiores de baños y cocinas típicas, no sólo exterior de la propiedad Hotel &toro; Estado Financiero Personal para todos los socios en el proyecto Hotel • Contrato de venta o carta de intención Hotel • Los planes de construcción y especificaciones (si cualquier construcción está involucrado) Hotel • Contrato de construcción (si procede) Hotel • Que va de año el sector financiero en la propiedad Hotel • Alquiler de mercado Análisis Hotel • Copias de los contratos de arrendamiento reales Restaurant • Pro-forma proyecciones (que tengan en cuenta su financiación NUEVO estimado)

En cualquier cosa menos un complejo de apartamentos existente, con promedio o mejor rentas y tasas de vacantes, que tiene un historial comprobable de 2-3 años de ingresos - esperar financiación a ser duro. 70% -75% como máximo. Es por ello que los proyectos de conversión o nuevas construcciones son más difíciles de financiar. Tendrá un mejor crédito, más dinero, más experiencia y un paquete de plan de negocios y el préstamo con mejor aspecto para conseguir estas ofertas hechas
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Esperamos que este breve resumen de apartamento y el financiamiento multi-familia ha sido de gran ayuda. Nuestro objetivo es ayudar a determinar por sí mismo, siempre que sea posible, si un acuerdo tiene sentido, antes de invertir mucho de su tiempo en ella.
Como siempre, estamos disponibles para ayudarle todo lo que podamos en la evaluación de las oportunidades y asegurar el financiamiento en esta área. No dude en ponerse en contacto con Tony en (863) 298-8900 o [email protected] para discutir los detalles de cualquier nuevo acuerdo potencial Hotel  .;