¿Por qué es su arreglo y Oferta tirón incorrecto?

En los viejos tiempos de hace unos años (sonrisa), el cálculo de corrección y flip ofertas de bienes raíces fue bastante simple. Todo lo que tenía que hacer era determinar el valor después de reparado, darse un margen de error /beneficio, restar de las reparaciones, y su oferta era normalmente bueno para ir.

Hoy en día es muy diferente. Si estás en la solución y la vuelta de bienes raíces, la vieja ecuación de leer que su oferta es ser alrededor del 70% del valor después de reparado, menos reparaciones. ¿Qué significa esta ecuación es que alrededor del 15% de la utilidad bruta sería ir a la compra, venta, y mantenga los costos, y el 15% de la operación sería su beneficio neto. Bastante simple, ¿verdad?

Hoy si utiliza esa ecuación, usted podría estar en una verdadera sorpresa. Y esa sorpresa es que usted está probablemente no comprar demasiados ofertas.

¿Y por qué es eso?

Se debe a que la ecuación no tiene en cuenta los cambios en el mercado y los cambios en el las prácticas de préstamos de dinero duro. Además de la caída de precios de casas, se han producido grandes cambios en las prácticas de préstamos de dinero duro - porque muchos de ellos fueron aplastados durante los últimos tres o cuatro años de mercado de la vivienda hacia abajo de tendencias. Así que los prestamistas que hacen permanecer, son más sabios, han endurecido sus criterios, y se carga normalmente más puntos, intereses y honorarios.

Veamos un par de ejemplos para tener una idea de lo que algunos prestamistas de dinero duro cobrar hoy. En mi área, un típico prestamista de dinero duro cobra 15% de interés, 4 puntos de préstamo y una comisión de apertura del préstamo $ 695. Otro prestamista, de un área diferente, me citó (para un préstamo de $ 100,000) $ 5.500 en honorarios por adelantado, más 2 puntos porcentuales al mes, más una cuota de $ 500 de originación de préstamos. También hay que tener en cuenta que el acuerdo de solución y flip típica por lo general toma alrededor de 5 a 6 meses de tiempo desde la compra inicial a rehabilitación y revender. Y todavía tenemos que añadir las comisiones de bienes raíces para vender al por menor!

Así que vamos a romper los cánones para ver qué tan cerca de la estimación del 15% está en la compra, venta, y mantenga los costos. Vamos a ir con el primer prestamista: Pagamos 4 puntos iniciales; también prestamos 1,25 puntos porcentuales cada mes, durante seis meses (más el $ 695). Además, vamos a pagar aproximadamente 6 puntos (3% sobre la lista y el 3% en la compra) en comisión del agente cuando vendemos la propiedad en el MLS.

Por lo tanto, la adición de 4 puntos para la compra, más 7,5 puntos para la bodega, además de 6 puntos para la venta, que nos lleva a un total de unos 17,5 puntos. También tenga en cuenta, que no hemos incluido los costos de los dos cierres (uno, cuando compramos para fijar y la otra cuando vendemos) y añadir mezcla heterogénea de imprevistos que FHA informe detalla la inspección del nuevo comprador. Esto podría ser fácilmente otros 2 puntos.

Tal vez una de las cosas más dolorosas que no hemos incluido es el hecho de que las ofertas están llegando en 2 a 3 puntos porcentuales menos, últimamente.

Así que la clave de todo esto es tener un programa, en el que las variables de entrada y los parámetros se pueden modificar de tal manera que las ofertas no se basan en los números configurados duros. Después de años de hacer estos cálculos a mano, mi pareja y yo hemos desarrollado una oferta de bienes raíces en línea de software para hacer nuestra vida más fácil. Ahora podemos poner hacia fuera las ofertas y determinar la estrategia de salida en cuestión de segundos.

El arreglo y el mercado de la moneda es aún hoy rentable, a pesar de que hacemos menos dinero que hace unos años. El punto clave es entender que tenemos que ser cada vez más diligente en el cálculo de la oferta. Tenga en cuenta, las fórmulas utilizadas para calcular las ofertas de largo plazo tienen las propiedades inmobiliarias no están en absoluto relacionados con fijar y fórmulas de tirón, y estas ofertas suelen ser desastroso para el inversor desprevenido.

Para su éxito, España

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