La clave para modificaciones de préstamos exitosos - Modificación de Préstamos Consejos

Como se acerca de la administración de Obama Home Affordable Modification Program (HAMP) su sexto mes, los desafíos que enfrenta el plan son cada vez más claramente definida, mientras que las soluciones a esos retos siguen siendo un trabajo en progreso . Es cierto que a un comienzo lento, el programa cuenta con unos 200.000 modificaciones de préstamos en su fase de prueba, de acuerdo con funcionarios del Tesoro. La fase de prueba de una modificación de préstamo es período de tres meses, donde se otorgan los propietarios pagos más bajos, mientras que los términos de la hipoteca existente se modifican. Con 1,5 millones de ejecuciones hipotecarias en el primer semestre del año solamente el programa necesita ser incrementado significativamente antes de que pueda hacer una diferencia sustancial en la crisis hipotecaria.

En las audiencias celebradas la semana pasada en Washington DC la semana pasada, el tono era el de la frustración y la confusión en cuanto a por qué hay aren y' t más modificaciones conseguir que se hagan. Criado por esa frustración, se propusieron nuevos planes y la razón de ser del arrastre del pie por los prestamistas y administradores se plantearon la hipótesis por expertos de la industria y analistas. Planes para convertir los propietarios de viviendas embargadas en inquilinos y permitiendo a los propietarios a poner sus casas de nuevo a prestamistas y reducciones de la demanda en sus saldos hipotecarios eran un par de ideas avanzadas por los convencidos de que el plan de modificación de préstamo hipotecario que HAMP se basa en ha fallado. Ambos planes aún necesitan trabajo para llenar los agujeros en la lógica detrás de ellos, ya admitido por los diseñadores de esos planes.

Otros, incluyendo economistas del Banco de la Reserva Federal de Boston, postularon teorías sobre por qué los bancos no están adoptando modificaciones de préstamos todo corazón. La Fed de Boston y' s una nueva investigación sugiere que el esfuerzo de modificación de préstamos también se puede basar en supuestos económicos defectuosos. Su estudio refuta básicamente la idea de y" todos ganan y" modificaciones de préstamos, con base en la opinión de que el proceso subestima dos de los incentivos más fuertes de los prestamistas para decidir en contra de la modificación. El primer incentivo es que, según las estadísticas, alrededor de un tercio de los propietarios en dificultades y" auto sanar y" mediante la búsqueda de un nuevo empleo o haciendo otros ajustes financieros como la venta de otros activos. Desde prestamistas tienen ni idea de que la tercera parte de su cartera va a la libre sanar que están dispuestos a sentarse y dejar que las situaciones juegan fuera en lugar de modificar el préstamo. El segundo desincentivo es la alta tasa de re-default sobre modificaciones de préstamos. Una vez más, según la Fed de Boston, los bancos están buscando ahora a los históricamente altos índices de fracaso en las modificaciones y decidir que y' re no vale la pena. El resumen de los economistas de la Fed de Boston es que, "el número de ejecuciones hipotecarias evitables '' puede ser un número mucho menor de lo que muchos creen."

El problema con las teorías propuestas por la Fed de Boston es que cada desincentivo lleva una falla crítica; en el caso de los propietarios de auto curación, la falla es que ellos y' re utilizando estadísticas históricas que se basan en una economía relativamente saludable. En circunstancias normales, un propietario puede perder el empleo por unos meses, no se metió en la hipoteca, conseguir re-contratado, y luego ponerse al día con los pagos atrasados. Las probabilidades de que el tipo de situación que juega en el día de hoy y' s la economía son muy inferiores a la tasa nacional de desempleo se acerca al 10% y algunos estados, como California, viendo las tasas de desempleo en el 12%. Las disminuciones en la semana promedio de trabajo por hora están haciendo que sea más difícil de los que están empleados también. La ejecución de las modificaciones de préstamos que los pagos más bajos en estas situaciones todavía tiene sentido para el prestamista, especialmente si la modificación se adapta a las necesidades de los dueños de casa
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La segunda pieza defectuosa de su teoría se basa en los altos índices de incumplimiento en modificaciones ejecutado en 2008. Como una práctica relativamente nueva en ese momento, un alto porcentaje de modificaciones didn y' t pagos más bajos en absoluto y, en el caso de préstamos de amortización negativa, en realidad los crió. Sin reducciones de pago, y' s no una sorpresa en absoluto que los propietarios se retrasaron de nuevo después de conseguir modificaciones que didn y' t abordar la causa del problema; pagos de la hipoteca que eran demasiado altos en relación con los propietarios de viviendas y' ingresos.

En contra de la opinión de la Fed de Boston y los que buscan alternativas a las modificaciones de préstamos, hay modificaciones de préstamos que están trabajando y que pueden proporcionar una y" todos ganan y" resultado, o por lo menos un resultado que inflige la menor cantidad de daño posible todas las partes involucradas. Las modificaciones de préstamos que están trabajando implicar dos cambios; el primero es un pago de hipoteca rebajado en al menos el veinte por ciento. La segunda es una reducción de principio sobre el saldo de la hipoteca, una ocurrencia relativamente rara hasta ahora, pero uno que está demostrando poco a poco, sobre todo cuando se compara con la ejecución hipotecaria de la propiedad. Si bien la reducción de las tasas de interés ahora se considera a “ dada y" para una modificación exitosa, reducciones principio ahora se ha visto como la clave para el éxito de las modificaciones. Con las ventas de ejecución hipotecaria empantanados tanto sobre la oferta y la demanda limitada, las ofertas en la subasta están llegando entre el 30 y el 60% de los saldos hipotecarios para el pequeño porcentaje de hogares que realmente atraen a los compradores. Sopesarse con un corte de pelo de 40 a 70% y un uno de cada cincuenta posibilidad de que la casa va a vender, el corte de un principio de equilibrio entre un 20 y un 30% se ve como una gran victoria. El administrador sigue cargos honorarios off colecciones de pago (más pequeño) y el dueño de casa tiene una casa que es una vez más asequible. Con una economía que está redefiniendo lo que un triunfo parece, de hacer o perder menos dinero sólo podría sentirse como una gran victoria en comparación con las alternativas.

De acuerdo con Steve Feldman, Socio y abogado de modificación de préstamo en La Feldman Law Center, y" Estamos empezando a ver un ambiente más receptivo para las reducciones principales como prestamistas ver estadísticas que muestran el éxito de las modificaciones de préstamos que los incluyen y" Y añadió: y" Las modificaciones de préstamos para nuestros propietarios de viviendas que reducen principales saldos les dan mucha confianza acerca de permanecer en sus hogares, sin tener en cuenta las dificultades actuales que podrían estar enfrentando y".
Hay algunas grandes cuestiones que deben ser superar para que las modificaciones de préstamos pueden desempeñar el papel que la administración tiene la intención de ellos. Algunos están directamente relacionados con el proceso de obtener una modificación de préstamo a través del proceso de aprobación, como la contratación y capacitación del personal y la construcción de la infraestructura para procesar resmas de papeleo. El mayor obstáculo en este momento, sin embargo, es una economía en recesión, que triunfará incluso los esfuerzos más nobles de las modificaciones de préstamos por seguir restar puestos de trabajo de la economía. Un nuevo enfoque en salto de partida de la economía con el uso generalizado de una fórmula de modificación de préstamo demostrado podría ser exactamente lo que cada uno está buscando; una solución a la crisis hipotecaria Hotel  .;