Introducción a la Sección de Bienes Raíces 1031: Los fundamentos de Intercambios de Impuestos Diferidos

Sección 1031: Los fundamentos de impuestos diferidos Intercambios

Introducción: ¿Sabía usted puede intercambiar bienes inmuebles apreciado por otra pieza de bienes raíces y no pagan impuestos sobre la renta actuales? A la Sección 1031 de Exchange permite que todo el incremento del valor de ser impuesto y- diferidos.

Los dueños de propiedades pueden diferir ganancias de capital impuestos sobre el valor líquido de su propiedad mediante el uso de la sección Código de Rentas Internas de 1031. Conocido comúnmente como a “ la opción de cambio 1031, y" esta aplicación del código de impuestos es una de las pocas disposiciones disponibles para posponer o potencialmente eliminar los impuestos adeudados por la venta de propiedades de clasificación.

Como dueño de una propiedad, también puede lograr una amplia gama de objetivos de inversión mediante el uso de un 1031. Usted puede diversificar su cartera de inversiones de bienes raíces, consolidar sus propiedades de bienes raíces en una sola propiedad más grande, y posiblemente mejorar su flujo de efectivo de sus inversiones inmobiliarias.

¿Qué califica como una Sección 1031 del intercambio?
Sección 1,031 mil afirma que no hay ganancia o pérdida se reconocerá en el intercambio de cualquier bien inmueble cuando el dueño de la propiedad negocia una o más propiedades para una propiedad de reemplazo o propiedades que son de "como-bueno y". Como especie significa cualquier bien inmueble, mejorado o no mejorado, que el propietario utiliza para los ingresos, la inversión, o de negocios.

Esto significa que puede cambiar una propiedad de dos o más propiedades, o el comercio de dos o más propiedades de la propiedad de un reemplazo. Usted puede negociar la tierra o varias viviendas unifamiliares para un edificio de apartamentos. Las propiedades de inversión se pueden cambiar por propiedad de la empresa y viceversa.

Una condición es que la propiedad objeto de intercambio y la propiedad de reemplazo del mismo tipo debe tanto se encuentra en los Estados Unidos. Además, bajo las reglas de la Sección 1031 del IRS, usted no puede cambiar su residencia personal de rentas de la propiedad, y no se puede intercambiar la renta o propiedad de inversión para una residencia personal.

Las reglas de diferimiento de impuestos
en una sección Intercambio 1031, el impuesto sobre el capital en la propiedad y mdash; el valor de la propiedad sobre el precio de compra original y mdash; se difiere. La propiedad usted abandona debe intercambiarse por otros bienes; usted can &'; t vender la propiedad por dinero en efectivo a continuación, utilizar el dinero para comprar bienes de reposición.

En una y" como especie y" intercambio, se difiere de impuestos, no se elimina. Usted reinvertir lo que serían los ingresos de las ventas en otra propiedad; por lo tanto, el aumento de ISN y' t se dieron cuenta de una manera que genera fondos para pagar cualquier impuesto.

Las cuatro reglas básicas para el dueño de la propiedad para calificar para un aplazamiento de impuestos en todos los aumentos imponibles bajo la normativa 1031 son:

1. La equidad en la propiedad de reemplazo debe ser igual o mayor que la equidad en la propiedad cedida.
2. El valor de la propiedad de reemplazo debe ser igual o mayor que el valor de la propiedad cedida.
3. La deuda de la propiedad de reemplazo debe ser igual o mayor que la deuda sobre la propiedad cedida.
4. Todas las ganancias netas de la venta de la propiedad cedida debe ser utilizado para adquirir la propiedad de reemplazo.

Los 3 tipos de Intercambios 1031
La Sección 1031 Tipo de cambio depende en gran medida el tiempo necesario. Por ejemplo:
1. En un intercambio simultáneo, deberá cambiar su propiedad cedida para su propiedad de reemplazo al mismo tiempo, el cierre de ambas operaciones simultáneamente.
2. En un intercambio de Mejora, se le permite hacer mejoras a una propiedad de reemplazo antes de hacer el cambio. Este tipo de cambio se facilita a través de un tercero, denominado Titular Cambio Alojamiento (EAT). El EAT ostenta el título de la nueva propiedad mientras se completan las mejoras. Una vez que se toma el título, no se puede incluir el dinero gastado en los más mejoras como parte del valor de cambio. Página 3. En un intercambio de Retardo, hay una brecha de tiempo entre la transferencia de la propiedad cedida y la adquisición de la propiedad de reemplazo. El IRS tiene plazos muy estrictos a los intercambios con retraso y que debe cumplir con los requisitos. Este tipo de cambio se facilita mediante el uso de un tercero, llamado a “ intermediario calificado y" El intermediario tiene el producto de la intercambio inicial hasta que la propiedad de reemplazo, que cumpla con las especificaciones como especie, se identifica y comprado.

Un intermediario cualificado es un miembro esencial de su equipo cuando se trabaja en un intercambio exitoso. Un intermediario no puede ser el dueño de la propiedad o de cualquier y" persona descalificada y" (que se define como aquellas personas que han representado o que sirven en sus capacidades profesionales dentro de los dos años anteriores). Una persona descalificada incluiría su contador, abogado o agente de bienes raíces.

En el marco del código del IRS, no hay requisitos formales de concesión de licencias para los intermediarios cualificados. Pero es posible que deban ser objeto de licencia como empresa de depósito en garantía por el estado en el que la práctica.

Las reglas para el intercambio Francia El Código de Rentas Internas contornos con gran detalle las restricciones de tiempo en completar un Intercambio Sección 1031 . Usted tiene 45 días después de la fecha de la propiedad cedida se transfiere a identificar adecuadamente posibles propiedades de reemplazo. El intercambio debe ser completado dentro de los 180 días después de la transferencia de la propiedad cedida o antes de la fecha de vencimiento de la declaración federal de impuestos para el año en el que la transferencia de su propiedad cedida, lo que ocurra primero.

Si usted no puede cumplir con el Sección 1031 plazos, el intercambio de impuestos diferidos se producirá un error, y usted tendrá que pagar los impuestos derivados de la venta de la propiedad cedida. El IRS puede otorgar una extensión en un solo ejemplo: si el cierre de la transacción se retrasa por un gobierno de Estados Unidos designado por el gobierno federal de desastre, como un huracán o un terremoto.

Sección 1031 intercambios tienen tres reglas específicas e inflexibles que limitan el número de propiedades que se pueden identificar para los intercambios. Usted debe cumplir con los requisitos de al menos una de estas tres reglas:
1. La regla de tres propiedades: es posible identificar hasta tres propiedades de reemplazo potencial, sin tener en cuenta el valor página 2.. El 200 por ciento de la regla del valor: Usted puede identificar cualquier número de propiedades, pero su valor total no puede exceder de dos veces el valor de la propiedad cedida página 3.. El 95 por ciento de la regla del valor justo de mercado: Se puede identificar la mayor cantidad de propiedades de reemplazo como quieras, pero antes del final del período de cambio, usted debe adquirir propiedades con valor total de mercado iguales a por lo menos el 95 por ciento del valor total de mercado de todas las propiedades identificadas. En otras palabras, si se identifica 20 propiedades a $ 1 millón cada uno por un valor total de $ 20 millones, es necesario adquirir 19 de esas propiedades en $ 19 millones, para cumplir el requisito del 95 por ciento.

SIEMPRE PRIMERO consultar a un profesional IMPUESTO INMOBILIARIO ALTAMENTE CALIFICADO !!!
Como contribuyente, debe cumplir con las normas, condiciones y plazos en el Código del IRS, según lo dispuesto en la Sección 1031. Es muy recomendable que consulte a un abogado competente de impuestos, un contador público certificado, a “ intermediario calificado, y" o un asesor fiscal bien calificados que se especializa en bienes raíces para determinar cómo un intercambio de 1031 debería estructurarse para lograr sus objetivos de inversión, con la fiscalidad mínima