Cómo Titulación de la propiedad puede afectar a su plan de sucesión

Las innumerables opciones que se presentan a los compradores de vivienda cuando la titulación de bienes raíces tienen fiscal significativa, protección de activos, y las consecuencias de planificación de sucesión. El no tener en cuenta estas cuestiones a menudo resulta en impuestos anticipados, responsabilidad, honorarios, y dolores de cabeza. Este artículo aborda una variedad de peligros potenciales que deben ser considerados en la compra o la propiedad re-titulación.

En primer escollo: Si no planificar Sucesiones

El título forma compradores de bienes raíces determina si se producirá una sucesión. Usted podría preguntarse, ¿qué es de Sucesiones y por qué debería estar preocupado por ella? Cuando la gente habla de Sucesiones, se están refiriendo a la administración supervisada por la corte de fincas. Bajo California Código y secta Sucesiones; §a; 10.800 y 10.810, los honorarios de legalización para la cada del abogado y representante personal son 4 por ciento sobre los primeros $ 100.000, un 3 por ciento en los próximos $ 100.000, un 2 por ciento en el próximo $ 800,000, y así sucesivamente. Estas tarifas se calculan sobre el valor bruto (no el neto) de la finca.

Por ejemplo, vamos y' s dicen que Jim, que no está casado, muere ser dueño de uno de los activos, una casa por valor de $ 1.000.000 con una hipoteca de $ 500.000. Jim &'; s casa se titula en su nombre solo. Jim &'; s voluntad sale de la casa a sus tres hijos, uno de los cuales es nombrado como representante personal. Los honorarios de legalización aquí serían los siguientes: $ 23.000 a Jim &'; s abogado (más cualquier y" extraordinarias tasas &";) y $ 23.000 a la representante personal (si el /ella decide tomar un suplemento). La cuota mínima para este testamentario es $ 23,000, sin embargo, podría aumentar fácilmente a $ 46,000 o más. Como se señaló anteriormente, estas tasas se calculan sin tener en cuenta la hipoteca de $ 500.000, debido a que las tasas se pagan directamente en el valor del patrimonio bruto (la red no). Como se puede ver, Jim &'; s raíces no tiene activos líquidos suficientes para cubrir los gastos de la legalización de un testamento!

¿Cómo puede Jim evitar cargos de sucesiones? En primer lugar, se podría establecer un fideicomiso revocable y transferir la propiedad a sí mismo como fiduciario. En ese caso, el activo no tendría que pasar por un procedimiento de legalización, ya que sería trasladado directamente por un fideicomisario sucesor. Sin embargo, Jim tiene que asegurarse de que su confianza es totalmente y" financiado y" en el momento de su muerte. De lo contrario, todavía puede solicitar el testamento. A menudo, los documentos del fideicomiso parecen ser válidas en su cara, pero los activos subyacentes no se han financiado a la confianza. Jim debe buscar un abogado y' s consejo con el fin de asegurarse de que su confianza está financiado y sigue siendo así.

¿Qué pasa si Jim nunca se establece un fideicomiso revocable? ¿Podría llegar a funcionar con tenencia conjunta? Si Jim se casaron, él podría evitar la legalización de la muerte de la primera esposa por ser dueño de su propiedad real como en la tenencia conjunta con su cónyuge. Tenencia conjunta significa que dos (o más) personas propiedad en partes iguales. A la muerte de cualquiera de las personas, todo el interés pasa automáticamente al dueño del restante, y se evita testamentaria. Por supuesto, en la muerte de Jim &'; s cónyuge, los bienes inmuebles seguiría siendo objeto de legalización. Además, la titulación de bienes en arrendamiento común sin tener en cuenta si la propiedad es independiente o comunidad puede dar lugar a consecuencias fiscales no deseadas (ver más abajo). Además, Jim podría beneficiarse de un poco de planificación impuesto al patrimonio, que puede ser mejor facilitó la hora de planificar con fideicomisos. En última instancia, la propiedad de los bienes en un fideicomiso revocable financiado al dar plena consideración a las propiedades y' s cuestiones relativas al estatuto de propiedad de la comunidad y del impuesto sobre bienes dará Jim la mejor protección.

Segundo escollo: Añadir su Niño relativo a la Escritura

¿Qué pasa si Jim es dueño de su propiedad junto con uno de sus hijos? La idea de la inclusión de un niño en una escritura como un copropietario menudo atrae a los padres. Este enfoque parece ofrecer una forma simple y barata para transferir la propiedad de la muerte, evitar la legalización, y tal vez incluso evitar los impuestos. Sin embargo, la adición de un niño para el título de su casa podría tener consecuencias desastrosas, tanto durante la vida y en la muerte. Al final del día, rara vez es recomendable tomar este y" " acceso directo y;

En primer lugar, ser propietario de una casa en la tenencia conjunta expone el padre a la responsabilidad por el niño y' s acciones. Por ejemplo, el niño y' s hábito de juego o la adicción pueden poner la inmobiliaria en riesgo. O decir que el niño está involucrado en un accidente de coche. En tal caso, el tribunal podría poner un embargo preventivo juicio sobre el niño y' s interés en la propiedad. Esto es cierto independientemente de si el padre y' s la intención única era facilitar una transferencia de bienes inmuebles en la muerte.

En segundo lugar, el nombramiento de un niño en la escritura a menudo frustra un padre y' s objetivos generales de planificación de sucesión. Un padre puede querer que sus hijos vivan en un hogar, siempre y cuando sean menores de 18 años, o para el hogar que se venden y las ganancias distribuidas por igual entre varios niños. Alternativamente, un padre podría desear para un niño tener la casa de la familia, pero el otro niño a ser compensado con los activos líquidos o de negocios. Un testamento o fideicomiso pueden proporcionar exactamente cómo se debe distribuir la propiedad, o potenciar un fideicomisario con discreción para distribuir esos bienes. Como los padres a menudo se olvida, sin embargo, un interés tenencia conjunta pasa fuera de los términos de One &'; s la voluntad o la confianza. Mientras que un testamento puede proporcionar claridad para la igualdad de la distribución, esto no hace ninguna diferencia en lo que se refiere al interés común. Como resultado, un niño puede obtener un impulso de la herencia, mientras que otro puede terminar con una parte proporcional más pequeña de la finca.

En tercer lugar, y quizás lo más importante, la adición de un niño y' s nombre a una propiedad puede resultar en consecuencias regalo y del impuesto sobre bienes desastrosas. Si el niño no ha aportado la misma cantidad de dinero como el padre en la compra de una casa, el padre podría ser responsable de un impuesto sobre donaciones en el año la casa fue comprada o transferida. Más tarde, después de que el padre muere, todo el valor de la vivienda se incluirá en ese padre y' s inmobiliarias a efectos fiscales de bienes a menos que pueda establecerse que el niño ha contribuido a la compra. A la vista tanto de los regalos y del impuesto sobre bienes consecuencias de la celebración de la propiedad con un niño, rara vez es aconsejable seguir este enfoque!

Tercera trampa: Si no se considere Bases Intensificar

La forma en que la propiedad del título compradores de vivienda afecta a la base y" step-up y". ¿Qué hace y" step-up y" en base significa y cómo me afecta? En términos generales, cuando la propiedad se vende, las ganancias de capital se reconocen en la diferencia entre la base (el precio de compra) y el precio de venta. En la muerte, sin embargo, la base de un interés pasajero por testamento o fideicomiso a un cónyuge supérstite y" intensifica y" con el valor en la fecha de la muerte. Como resultado, la venta de la propiedad después de una base completa de step-up a menudo resulta en ahorros sustanciales del impuesto sobre plusvalías.

Sin embargo, las personas casadas sólo puede recibir de forma parcial y" step-up, y" limitado a la mitad de una propiedad apreciada por la muerte de la primera esposa de morir, si la propiedad no se mantiene como propiedad comunitaria. Por el contrario, las dos mitades de un activo mantenido como propiedad de la comunidad recibirán un completo paso a subir sobre el cónyuge sobreviviente y' s la muerte. En general, por lo tanto, la comunidad de bienes es generalmente la mejor forma de propiedad cuando la propiedad tiene una base baja o muy probablemente apreciar en el futuro. Un abogado puede ayudar a las parejas casadas para determinar si la propiedad es de la comunidad o por separado.

Antes de ejecutar a la compañía de título, recuerda que numerosos otros factores, no todos los cuales se discuten en este artículo, también deben ser considerados. Estos factores incluyen: si la propiedad se ha depreciado en valor tal que un paso hacia abajo parcial en la base sería deseable; si las estrategias más avanzadas, como los fideicomisos de bypass justificarían propiedad titulación como tenencia en común; o si la propiedad se llevará a cabo en un fideicomiso revocable. Esto ni siquiera tocar las cuestiones de derecho de familia que participan, o algunas de las normas de protección de activos más matizadas. Debido a que muchos factores están implicados en la titulación de la propiedad, es recomendable para las personas en California para consultar con un abogado sobre cómo debería celebrarse propiedad, sin perder de vista los objetivos de (a) Base y" step-up y" para los efectos del impuesto sobre la renta de California y; (b) evitar testamentaria para todo el interés transferido; (c) la deducción matrimonial a efectos del impuesto inmobiliario; (d) la protección de activos y (e) minimizar la responsabilidad.

No dude en ponerse en contacto con nuestra oficina al (650) 329-9500 si desea más información.

IRS CIRCULAR 230 DE DIVULGACIÓN: Para garantizar el cumplimiento de los requisitos impuestos por el IRS, le informamos que cualquier asesoramiento fiscal estadounidense contenida en esta comunicación (incluidos los archivos adjuntos) no tiene por objeto o por escrito para ser utilizado, y no puede ser usado, con la finalidad de (i) evitar sanciones bajo el Código de Rentas Internas o (ii) la promoción, comercialización o recomendar a otra parte cualquier transacción o asunto abordado en este documento

Divulgación general:. Este artículo se destina a proporcionar información general sobre la selección de entidad y no debe ser considerada como un sustituto de asesoría legal de un abogado calificado Hotel  .;