Estrategias de Inversión Inmobiliaria: opciones de arrendamiento

Si está hundiendo hacia adelante con su carrera en la industria de la inversión de bienes raíces, es posible que ya han descubierto la dificultad en la adquisición de la financiación necesaria para financiar su primera compra de la propiedad, sobre todo a través de la más convencional canales. Sí, es cierto que la crisis crediticia que estamos viviendo hoy en día puede haber llevado a algunas prácticas prestamista más estrictos, pero al mismo tiempo, también ha abierto el camino para el inversor creativo para controlar una propiedad sin necesidad de utilizar cualquiera de su propio dinero. Vamos a ver en esto un poco más.

El endurecimiento de los mercados de crédito ha reducido el número de compradores que calificarán para comprar una casa, y al mismo tiempo, las consecuencias de ejecución hipotecaria también ha dejado un gran número de antiguos propietarios preguntándose donde van a residir al lado. El resultado final de este tsunami financiero es una cantidad significativa de personas que buscan un lugar para vivir.

¿Usted ve una oportunidad en la que puede ser de ayuda? Su propósito como un inversionista de bienes raíces es ver soluciones donde otros ven obstáculos. Lo que veo es un número de propietarios con bienes no deseado y un gran número de potenciales compradores que buscan un lugar para vivir, hmmmm.

Pero ¿cómo podemos poner a las dos partes si el vendedor está en algún tipo de angustia personal /financiera, el comprador no puede calificar para una hipoteca, y diablos, yo ya sé que no tengo dinero ahora qué?

Esto, mi amigo, es donde se ganan el dinero grande y utiliza un poco de que la creatividad innata de los inversores! Vamos a tirar nuestra caja de herramientas Opción de Arrendamiento y explorar en detalle cómo podemos ser de ayuda y crear un ganar /ganar /ganar transacción de bienes raíces.

Así que vamos a configurar un escenario y ver cómo podría funcionar esto: usted recibe una llamada de un propietario que ha visto uno de sus signos "Compramos Casas", vamos a llamarlo Bob. Él se traslada a otro estado a causa de una casa transfer.His trabajo recibido la clasificación de 4 meses y no nos venden. Ahora Bob necesita salir y necesita una solución bastante rapidez - que ha renunciado a su agente de venta de la casa, y él no quiere llevar 2 hipotecas.

La opción de arrendamiento es un acuerdo que usted, el inversionista permite, para tomar el control de la propiedad sin tener que comprar la propiedad. En esencia, usted tendrá un acuerdo en vigor con Bob para un acuerdo sobre la opción de pago, monto del alquiler mensual, y un precio de compra al final del contrato de arrendamiento. Todas estas cifras pueden variar de lo que el vendedor necesita para cubrir el costo de la propiedad y de su potencial, lo que apoyará el mercado local. Su opción de pago por adelantado que usted paga a Bob por el derecho a ejercer la opción de adquirir la propiedad se restará de descuento del precio de compra final, y si es posible, un porcentaje de su alquiler mensual será acreditado hacia su principio de precio de compra . Como puede ver, estas cifras van a requerir algún tipo de negociación. El acuerdo de opción de arrendamiento de firmar con Bob será en cualquier lugar de 2-5 años, y, por supuesto, si prefiere que su opción de pago, alquiler y precio de compra para ser lo más bajo posible y aún así tener sentido para Bob el vendedor.

Pero no va a vivir allí - y ha dado a conocer esto a su vendedor! Ahora vamos a ir a buscar a alguien que quiere vivir en la casa de Bob ...

El inquilino /comprador: María en contacto con usted fuera de una de sus postales. Ella es en verdad interesado en la compra de una casa y le gustaría obtener más información acerca de su programa de reparación de crédito. Actualmente está alquilando un apartamento cerca de su lugar de trabajo durante los últimos 3 años. Mientras que ella ha puesto algo de dinero de distancia con la esperanza de comprar una casa, su puntuación FICO todavía refleja un derroche de la deuda de tarjetas de crédito acumuló unos años atrás. La puntuación FICO pobres y las políticas crediticias más estrictas han impedido María de calificar para una hipoteca hoy.

se reúnen con María y repasar los muchos beneficios de la Opción de Arrendamiento y meterla en contacto con su agente hipotecario para ponerse en marcha con el programa de reparación de crédito. Los términos de su contrato en la Opción de Arrendamiento con María serán más altos que los términos que ha establecido con Bob, el vendedor. Normalmente suelo hacer el pago Opción 3-5% del precio de compra final y no reembolsable. No me atribuyo ninguna porción de la renta mensual porque el comprador inquilino puede entonces reclamar un interés equitativo en la propiedad. Por lo que el precio final va, puedo comprobar el potencial de calificación del inquilino (impacto previsto de la reparación del crédito con éxito) con mi agente de hipotecas y el precio actual de la propiedad del mercado. Los tres de estas variables, la opción de pago, alquiler mensual, y el precio de compra se negocian a un punto que tiene sentido con el comprador ¿por qué quieres poner a alguien en una propiedad que no pueden darse el lujo?

Por otro lado, si el comprador decide no ejercer la opción de compra al final del contrato de arrendamiento, usted tiene el derecho de mantener su opción de pago no es reembolsable y luego encontrarse otro comprador inquilino. Puede seguir este proceso hasta que uno de escoge de su comprador inquilino ejercer su opción de compra de la propiedad.

Este es un escenario que funcione para todos los involucrados: Bob el vendedor tiene alguien más pagar el principio de su hipoteca (y tal vez lo suficiente como para poner un poco en el bolsillo) mientras recibe los beneficios fiscales de propiedad de la vivienda; el comprador mejora su puntuación de crédito, mientras que "la prueba de conducción" una propiedad que pronto serán calificados para comprar; y el inversor mantiene un flujo de efectivo mensual positiva al mismo tiempo ganar una pequeña ganancia en la opción de pago y la compra final.

Debido a su habilidad en ver fuera del obstáculo, que fueron capaces de negociar una solución inmobiliaria ganable para todos los lados de la transacción! Si no fuera por su participación, Bob pudo haber tenido que llevar dos hipotecas y María pudo haber continuado el pago del alquiler cuando realmente quería comprar!

La opción de arrendamiento es sólo una de las herramientas que tienen a su disposición cuando miras a encontrar una solución a un problema de bienes raíces de lo contrario pegajosa. Estén atentos que vamos a discutir otra herramienta inmobiliario encontrará útil en la solución de los problemas comunes de bienes raíces: Opciones ... Hotel .