Arrendamiento de Locales Comerciales - Las ejecuciones hipotecarias y Arrendamiento Cancelaciones

En caso de ejecución de una hipoteca

La exclusión de una hipoteca normalmente extingue todas las reclamaciones a la propiedad. En otras palabras, si usted ha negociado un contrato de arrendamiento y empezar un negocio, su derecho a utilizar el espacio comercial se termina por una ejecución hipotecaria a menos que haya un acuerdo separado.
Will Prestamista Cancelar?

En muchos casos , el prestamista tiene un período de tiempo definido para rechazar contratos de arrendamiento o que se asume que se mantiene intacta. Además, los prestamistas a menudo quieren retener a los alquileres y los inquilinos para que la propiedad más vendible. Sin embargo, si la tasa de alquiler para un contrato de arrendamiento es muy por debajo de mercado de alquiler, y el inquilino es claramente un éxito, el prestamista probablemente rescindir el contrato y exigir al inquilino para negociar un nuevo contrato de arrendamiento en el mercado de alquiler.
Negociación desde una posición de Debilidad

La posición inquilinos negociación es mucho más débil de lo que era la primera vez que negoció el contrato de arrendamiento. El inquilino tiene un negocio exitoso en este lugar. Cambio de la ubicación de la empresa puede dañar o destruir el negocio. La capacidad del inquilino para negociar y negociar los términos del arrendamiento es un débil.
Que no perturben la Cláusula

Los inquilinos pueden evitar este dilema mediante la obtención de un acuerdo de que el contrato de arrendamiento no se dará por terminado por ejecución hipotecaria. Esto se denomina una cláusula que no perturben. Los propietarios son reacios a otorgar esta concesión debido a la limitación que impone a la propietario cuando la obtención de financiación.
Mantenimiento Normas

La definición de estándares de mantenimiento es a menudo vaga. Una cláusula típica puede leer que "el propietario mantendrá la propiedad de una manera consistente con la práctica local y un propietario prudente".
Garantías personales

Los propietarios les encanta garantías personales, ya que limitan sustancialmente la capacidad del inquilino a abandonar operaciones en el espacio comercial. Garantías personales deben ser evitados por los inquilinos siempre que sea posible. Es razonable que el inquilino pagar la parte no amortizada de las mejoras del inquilino y comisiones de arrendamiento si el contrato se terminó antes de tiempo. Además, es razonable para un inquilino para garantizar un nivel mínimo de rendimiento en un edificio construido a sus especificaciones.
Diferentes Reglas para el Espacio de segunda generación?

Sin embargo, para el espacio de arrendamiento de segunda generación, es razonable pedir que el inquilino no sea personalmente o corporativamente responsables más allá de pagar la parte no amortizada de las mejoras del inquilino y comisiones de arrendamiento. Aunque esto es razonable, puede que no sea posible. La fortaleza del mercado local de alquiler y la práctica local dictará si los propietarios pueden extraer garantías personales de los inquilinos.
Compra Opción

En un solo inquilino edificios comerciales, los inquilinos a menudo quieren un derecho a comprar el edificio a una predeterminada precio. Los propietarios prefieren evitar esto. Un compromiso es proporcionar al arrendatario un derecho de preferencia.
Subarrendamiento Cuestiones

Los propietarios quieren que el arrendatario para hacer los pagos de alquiler todo el plazo del arrendamiento, pero no quiere que el inquilino para beneficiarse de subarrendar el espacio al por menor . En algunos casos, el inquilino tiene derecho a subarrendar el espacio sujeto a la aprobación del propietario. Hay a menudo una cláusula que la aprobación del propietario no será retenida injustificadamente. También hay a menudo una cláusula que limita los tipos de negocios que puede subarriendo del inquilino. Subarrendar pagos en exceso de los pagos en el contrato principal puede ser un elemento intensamente negociado.
Horas mínimas de operación
horas

Algunos centros comerciales requieren fijo de operaciones para cada inquilino. El concepto es genial. Si un comprador visita el centro comercial, que saben cada tienda estará abierta desde las 9 am hasta las 9 pm (o lo que las horas de funcionamiento). Sin embargo, suponga que espera obtener el 90% de su negocio 24:00-17:00 En algunos casos, las horas mínimas de operaciones no son negociables. Usted puede tener en cuenta el exceso de horas de operaciones de parte del costo de su ocupación.
Dedicado Aparcamiento

Dedicado aparcamiento es otro problema por el que los intereses casi siempre divergen. Los inquilinos encantaría tener estacionamiento dedicado a sus clientes y propietarios odiar tener aparcamiento dedicado a cualquier tienda. Tráfico de pico para una tienda se puede producir en un corto período de tiempo. Sin embargo, las plazas de aparcamiento están típicamente dedican 24 horas por día. Un compromiso es el derecho de poner señales portátiles delante de aparcamientos varias horas al día en consonancia con las horas pico del inquilino de negocio. Opciones
expansión y derecho de preferencia

Derechos de expansión y primeros de los derechos de la negativa son menos típico de venta al por menor que para la oficina. Sin embargo, suponga que está abriendo un pequeño restaurante en un centro comercial de gran vacante. Usted está tomando inicialmente de 1000 pies cuadrados de espacio, pero la esperanza de ampliar el restaurante de cinco o 10.000 pies cuadrados de espacio. Tener el derecho de tomar el espacio adicional en una previamente acordados tasa de alquiler y reclamar más espacio a través de un derecho de preferencia puede ser muy valiosa. Una vez que el restaurante tiene éxito, será difícil negociar las tarifas de alquiler en un nivel favorable.
Ejemplo

Por ejemplo, suponga que su restaurante ha estado funcionando con éxito desde hace dos años y tiene previsto ampliar el restaurante durante el próximo 12 meses. Por desgracia, el propietario le dice que acaba de arrendar los espacios a cada lado de usted. Un derecho de preferencia de espacio adicional puede permitir a evitar este problema. Considere si la tasa de alquiler de la primera a la derecha de la negativa es la tasa acordada por el propietario y el nuevo inquilino o una tasa predeterminada
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http://www.oconnordata.com/Fort_worth_Industrial_Data.cfm
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